안녕하세요 오늘은 낮과 밤의 길이가 같아서 계절의 분기점이 된다는 추분이네요. 천둥이 멈추고 벌레는 땅속에 숨어 버리고 물은 말라 태풍이 불기 시작하는 시기입니다.세상의 모든 만물은 자연에 순응하고 인생도 이렇게 반복되는 것 같습니다. 오늘은 수익형 부동산 상가를 담보로 최대한도 및 최적의 금리를 이용하는 방법 및 진행과정에 대해 알아보겠습니다.
상가담보대출은 주거용 아파트와 달리 평가하는 방식이 조금씩 다르게 적용되는 겁니다. 거래가 많은 주거용 아파트는 kb 시세 등으로 공식화되어 있지만 상가의 경우 감정을 해봐야 정확한 시세를 알 수 있습니다.
상가매입자금의 경우에는 사전에 상가에 대한 정확한 정보와 차주의 정보를 알아야 하기 때문에 상가매매계약서가 확보되어야 진행이 가능합니다. 그리고 개인이 매입하느냐, 개인사업자 또는 법인사업자 등에서 매입하느냐에 따라 대출 한도가 달라질 수 있기 때문입니다.
매매계약서를 작성하여 금융기관에 의뢰하면 필요한 서류를 요구하게 됩니다.물론 상품에 따라 금융기관에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다. 개인사업자의 경우 신분증, 사업자등록증, 매매계약서, 부가가치세 표준증명서, 세목별 과세증명, 금융거래확인서, 국세/지방세 완납증명서, 신용조회 동의서 등입니다. 금융기관에서는 감정평가법인을 통해 감정을 진행하게 되고 정식 감정이 나오면 최대 한도 및 금리가 결정되는 것입니다.대출한도는 해당 물건 감정가에서 해당 지역상품 담보인정비율(LTV)과 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용해 담보인정금액이 결정되는 것입니다.
물론 감정을 하지 않아도 계략적으로 추정할 수도 있습니다.보통 시세, 매매가의 80~90% 정도가 감정가라고 보면 되겠죠. 여기에 해당 지역과 금융기관, 상품에 따라 담보인정비율을 적용하면 담보인정금액을 산출할 수 있습니다. 이에 더해 공실이면 추정 임대료(70%), 임차보증금, 상가 최우선 변제금 중 높은 금액을 공제하면 최대 한도를 알 수 있습니다. 다음은 수익형 상가 부동산 임대사업자의 경우 임대수익으로 이자상환능력이 있는지 검토하게 됩니다. 부동산 임대업 사업자는 보통 임대료의 1.5배 이상은 돼야 한다는 것입니다.부동산 개발 및 시행, pm업무, 금융조달, 자문컨설팅 원스톱으로 해결할 수 있으며 부동산 관련 부족한 자금을 안전하게 금융권에 연계시켜주는 신뢰할 수 있는 금융자문사입니다.㈜L2인베스트먼트 국토교통부 제2020-66호 등록법정협회 한국부동산리츠투자자문협회 회원사상담문의 010-3156-4945